5 Do’s & Don’ts in het huidige vastgoedrekenen

1. Ken de markt
Zeker in het huidig economisch klimaat is het van cruciaal belang om de wensen van de markt te kennen. Die wensen gaan verder dan alleen een passende koop- of huurprijs. Het gaat om de omvang van de doelgroep, alternatieve projecten en marktontwikkelingen. Ook nu wordt de huurprijs van een toekomstige kantoorontwikkeling nog altijd bepaald op basis van zogenaamde markthuren in de omgeving.

Hier gaan al twee dingen fout. Ten eerste is de markthuur niet de werkelijke markthuur als er geen rekening wordt gehouden met (moeilijk te achterhalen) incentives. Huurvrije periodes van twee jaar op een tienjarig huurcontract zijn geen uitzondering. Netto contant scheelt dit 25% op de huurinkomsten! Ten tweede is een nieuw pand per definitie anders dan de andere panden in de omgeving. Locatie, energieverbruik, parkeren en uitstraling zijn zo maar een paar aspecten die enorme invloed zullen hebben op de keuze van de huurder en daarmee de te realiseren huuropbrengst nu en in de toekomst.

2. Ken je eigen normen en vermijd kengetallen
In bedrijfswaardeberekeningen wordt  veel gebruik gemaakt van kengetallen voor beheer, onderhoud en  indexeringen. In de corporatiesector worden hiervoor vaak de kengetallen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) gehanteerd, zonder te kijken naar de achtergrond van deze getallen.

Het WSW heeft als doel de leningen van corporaties te borgen en gebruiken hun kengetallen om de minimale onderliggende waarde van het vastgoed te bepalen. Voor een investeringsbeslissing zal een corporatie echter met eigen projectspecifieke  normen moeten werken. De verwachting hoe bijvoorbeeld de huur zich zal ontwikkelen zal aanzienlijk verschillen per wijk.

Nog meer invloed heeft de keuze van de disconteringsvoet. Het WSW hanteert een disconteringsvoet van 5,25%. De corporatie zal echter haar eigen disconteringsvoet moeten bepalen op basis van haar financieringsruimte en eigen doelstellingen. Om in de toekomst woningen te kunnen blijven vervangen, zal het eigen vermogen jaarlijks met minimaal de bouwkosten moeten stijgen. Als groei de doelstelling is, zal dit rendement hoger moeten zijn. De echte rendementseis is samengesteld uit het rendement op eigen vermogen en de rente die op het vreemd vermogen moet worden betaald. Het verschil tussen de werkelijke rendementseis en de uitgangspunten van het WSW kan leiden tot een anderhalf tot twee keer zo hoge bedrijfswaarde.

Een ander type berekening waar normen en werkelijkheid mijlenver uit elkaar kunnen liggen is de zogenaamde 2%-aflossingsfictie van het WSW. Het WSW eist van corporaties een Debt Service Coverage Ratio (DSCR) van minimaal 1,0. Dit betekent dat de netto huurinkomsten groter moeten zijn dan de kosten van rente en aflossing. De aflossing is hierbij voor alle corporaties normatief gesteld op 2,0% van het totale vreemd vermogen. De gedachte  hierachter is dat de lening in 50 jaar (de gemiddelde exploitatieduur van een sociale huurwoning) wordt afgelost. Het verloop van de bedrijfswaarde gedurende de exploitatieduur van een woning leert echter dat deze waarde de eerste jaren stijgt en de laatste jaren veel meer dan 2% per jaar afneemt. Op woningniveau betekent dit concreet dat er de eerste jaren geld bij geleend moet worden om onderhoud en rente te kunnen betalen en dat de aflossing pas de laatste jaren van exploitatie mogelijk is.  

Het argument dat dit soort effecten bij een grotere portefeuille wel worden verevend doordat in de portefeuille woningen van verschillende ouderdom zitten gaat in veel gevallen niet op omdat juist in bepaalde periodes flink gebouwd en geïnvesteerd is. En laten dit nou ook net niet de kwalitatief beste periodes zijn. Veel corporaties in grote steden met veel bezit uit de jaren `60 en `70 zullen nu de waarde van hun bezit, op basis van de actuele bedrijfswaardeberekening, sterk zien afnemen en staan daarnaast voor een enorme investeringsopgave om hun zittende huurders een reëel alternatief te bieden.

####

3. Wees realistisch in je uitgangspunten
Nog steeds wordt er regelmatig gerekend met een inflatievolgende huurstijging gedurende vijftig jaar. En nog steeds wordt door verhuurders enthousiast een (opwaartse!) markthuurprijsherziening opgenomen in huurcontracten. Als je om je heen kijkt zie je dat gebouwen enorm snel verouderen. Als je deze huurstijging wilt realiseren zul je minimaal iedere 15 jaar een zeer hoogwaardige renovatie van installaties en gevels moeten uitvoeren. Dergelijke investeringskosten staan echter haaks op de nu nog gerealiseerde BAR-en van onder de 7%.

4. Maak de keuze tussen langetermijn kwaliteit of kortetermijn investering
De praktijk leert dat kwaliteitsniveaus van kantoren snel veranderen. Als belegger moet je de keuze maken tussen de korte termijn exploitatie met goede herontwikkelmogelijkheden of een kwalitatief hoogwaardige ontwikkeling voor de langere termijn. Bij deze langere termijn investering hoort uiteraard een toplocatie, een (zeer) hoogwaardige architectuur en de hoogste niveaus van duurzaamheid. Daarbinnen moet het gebouw ook uiterst flexibel te gebruiken en in te delen zijn.

Bij de korte termijn investering moet je uitgaan van herontwikkeling na 15 à 25 jaar. Grond is hierbij dus een nog belangrijker asset dan bij de langetermijn investering in een gebouw en dat vraagt flexibiliteit van het bestemmingsplan, maar ook daadwerkelijk te realiseren  alternatieve gebruiksmogelijkheden in relatie tot de omgeving.

5. Denk langer en kijk verder dan de ontwikkeling van één gebouw
Eén zwaluw maakt nog geen zomer. De ontwikkeling van een enkel gebouw verandert een gebied nog niet. Een totale herontwikkeling van het gebied kan echter nieuwe gebruikers aan trekken, maar ook faciliteiten, zoals winkels en horeca. Bij het in de markt zetten van je gebouw moet je je afvragen of je aan het begin of het eind van een totale gebiedsontwikkeling zit en of de overige ontwikkelingen gunstige of juist ongunstige invloed hebben op de verhuurbaarheid en het huurprijsniveau van je gebouw.

Ir. Barend Jan Schrieken (Bouwkunde, TU Delft) is een gepassioneerd vastgoed expert in hart en nieren. Hij startte zijn loopbaan als projectmanager bij Van Hoogevest Ontwikkeling te Amersfoort. Hier was hij onder meer verantwoordelijk voor de herontwikkeling van de eigen locatie in Amersfoort en voor acquisities van nieuwe projecten. Na ruim vier jaar maakte hij de overstap naar Fakton Financiële Vastgoedregisseurs te Rotterdam. Hier werkte Barend Jan voor een breed scala aan opdrachtgevers in diverse rollen. Sinds begin 2009 werkt hij als zelfstandig ondernemer voor onder meer provincies, gemeenten, woningcorporaties, de Rijksgebouwendienst en ontwikkelaars. In 2010 is hij samen met Bart Derksen Integrex gestart. Integrex is gespecialiseerd in vastgoed- en gebiedseconomie. Het bureau treedt op als adviseur voor gemeenten, woningcorporaties en private ondernemingen om vooral de financiële aspecten en risico's van ruimtelijke projecten inzichtelijk te maken en van een beheersstrategie te voorzien. Barend Jan geeft daarnaast les bij Scobe Academy voor Ruimtelijke ontwikkeling.