Ka(n)sloze betonstrategie: hoe verder met Wereldhave?

Een serie blogs over strategisch waardemanagement.

Als de beurskoers zo regelmatig (lees: structureel), en zo ver onder de intrinsieke waarde zit, lijkt het er op dat de markt weinig (lees: geen) vertrouwen heeft in je gekozen strategie.

Door Leo van de Voort. Hij is bestuursadviseur bij Fuel for Living Strategies, voormalig directeur corporate finance Kempen & Co en en co-auteur van het boek Risicovreugde.

Ja, dit gaat over Wereldhave, het winkelcentra/kantoorpanden vastgoedfonds, met een koersverlies dit jaar tussen de 55 en 65 procent één van de slechtst presterende Damrakfondsen … en 2019 was al zo'n ramp. De beurswaarde ligt nu op of onder 20 procent van de laatst bekende boekwaarde. Au!

Winkelvastgoed is al een flinke tijd fors uit de gratie bij beleggers en Wereldhave bevindt zich al een decennium in een neerwaartse spiraal: in 2007 kostte een aandeel nog 100 euro, vandaag de dag – juni 2020 – resteert nog circa 10 euro. Au!

Daar zijn redenen genoeg voor, óók zonder coronaperikelen.  De strategie in 2013 was allereerst om van Wereldhave een Europese winkelpartij te maken. Catastrofaal in het licht van de opkomst van het online winkelen: het lukt fysieke winkels niet of nauwelijks het hoofd te bieden aan de concurrentie van online, en corona heeft de thuiswinkelervaring ook nog een boost gegeven, net als de komst van Amazon. En Europees betekent ook in Frankrijk: een markt met sterke concurrentie en een veel lastiger te doorgronden cultuur. Klap op klap.

Verder met de strategie: door faillissementen in de retailsector nam de leegstand toe, waardoor er fors moest en moet worden afgewaardeerd. Daarbij stijgt de schuldgraad, waarbij convenanten met financiers onder druk komen te staan.

De voorzichtige trend naar thuiswerken helpt niet echt mee en heeft zeker een boost gekregen in deze tijd van corona, waarbij het de vraag is of bedrijven niet met veel minder kantoorplekken, dus ruimte, toekunnen en willen.

Nieuwe strategie leidt tot junkstatus

Nu is er een nieuwe strategie in 2020. Onder de vlag van het LifeCentral-plan wordt het Franse vastgoed verkocht – maar dat is nog niet gedaan, en worden er vele miljoenen uitgegeven voor de transformatie van de resterende winkelcomplexen tot multifunctionele centra – wat 350 miljoen euro kost en nog niet is uitgevoerd. In die centra is ruimte voor horeca – welja, dat ligt door corona helemaal plat, bovendien was er daarvoor ook al sprake van overcapaciteit. En ruimte voor healthcare, wat best duur en ingewikkeld is, met alle veiligheidseisen. En, o ja, in plaats van restaurants, toch maar woningen. Verder wordt er geen 'materiële stijging' in huurinkomsten voorzien. Hallo, bent u daar nog?

Maar het feit is dat ook na de introductie van LifeCentral de beurskoers dalen. Dat verbaast niet, omdat er zo zorgen ontstaan over de kasstroom van Wereldhave: huuropbrengsten kunnen ongewisser worden, nieuwe afwaarderingen lijken onafwendbaar, wat aan een interessante verkoop van panden in de weg kan staan. En het zal ook nieuwe financieringsafspraken niet helpen. Inmiddels heeft Moody’s Wereldhave afgewaardeerd naar niveau BAA2, ofwel junkstatus. En als dan ook nog 'transformatiegeld' nodig is voor onderhoud, dan loopt een strategie onder je handen weg.

Wat verder ook boeiend is: de beursgenoteerde dochter en Belgische tak van Wereldhave, waarin Wereldhave een belang heeft van 66,5 procent, is meer waard dan het moederbedrijf Wereldhave. Dat zou betekenen dat de winkelcentra in Nederland en Frankrijk voor beleggers zowat niets waard zijn. Er lijkt weinig synergie tussen de bedrijfsonderdelen.

Open cash flow naar nieuwe richting

De oplossing: verkoop het belang in het Belgische Wereldhave, doe het Franse vastgoed van de hand, en richt je met de bestaande portefeuille en de ingestroomde cash op een nieuwe positionering. Ombouw richting zorghotels en partnering met groeiende zorginstellingen (VVT) zou een kansrijke insteek kunnen zijn: een solide recurring revenue, groeiende markt, hoge switchkosten voor klanten, enzovoort. Dat zijn pijlers van een gezonde kasstroom en mogelijke waarderealisatie. En veel interessanter dan de in beton gegoten waardevernietiging van nu.

Alle blogs van Leo van de Voort voor u op een rij gezet.

(foto: Wolfgang Eckert, Pixabay)