Scherpere hypotheeknormen in 2026: Bekijk de maximale hypotheek per inkomen (met en zonder loonstijging)

In 2026 kunnen huizenkopers minder lenen dan in 2025 door aangescherpte hypotheeknormen. Bij een gelijkblijvend loon en dezelfde hypotheekrente, kunnen alleenstaanden gemiddeld 7.000 euro minder lenen, terwijl koppels het met ongeveer 5.500 euro minder moeten doen.

Dat meldt financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep in zijn nieuwsbrief van deze week. De hypotheeknormen worden gehanteerd door geldverstrekkers om te voorkomen dat huishoudens risicovolle leningen aangaan.

Het gaat om zogenoemde financieringslastpercentages die bepalen hoe groot het deel van het inkomen mag zijn dat wordt besteed aan woonlasten. De hypotheeknormen worden jaarlijks vastgesteld door de overheid op basis van onderzoek en advies van budgetvoorlichtingsinstituut Nibud.

Volgens het Nibud daalt de maximale hypotheek volgend jaar voor vrijwel alle inkomens, als het inkomen en de hypotheekrente gelijk blijven. Maar het effect kan wel enorm verschillen per inkomensniveau, constateert Van Bruggen Adviesgroep.

De financieel intermediair heeft voor verschillende inkomens de maximale hypotheek berekend op basis van de oude en nieuwe normen, en zonder en met loonstijging. Uitgangspunt hierbij is een hypotheek van 450.000 euro voor een woning met energielabel A of B, tegen een rente 3,6 procent en 4 procent voor 10 jaar vast.

De twee onderstaande tabellen van Van Bruggen Adviesgroep tonen de maximale hypotheek per inkomensniveau in 2025 en 2026 voor alleenstaanden en stellen, als inkomen en hypotheekrente gelijkblijven. Het roze gemarkeerde bedrag is de NHG-grens, dat is het bedrag waarvoor je een huis met hypotheekgarantie kan kopen. Daarmee ben onder meer verzekerd tegen een restschuld in geval van een scheiding, arbeidsongeschiktheid of overlijden.

De maximale per inkomen  in 2026 zonder loonstijging

Op NHG-hypotheken zit doorgaans geen risico-opslag, waardoor de rentes van deze hypotheken lager zijn. Daarom rekent Van Bruggen Adviesgroep met 3,6 procent rente voor hypotheken tot de NHG-grens, en met 4 procent voor leningen die daarboven zitten. De NHG-grens wordt verhoogd van 450.000 euro in 2025 naar 470.000 euro in 2026. Bekijk hieronder de twee tabellenl met de maximale hypotheek per inkomen voor alleenstaanden en stellen.

Grote verschillen tussen inkomens

In de situatie waarin géén loonstijging plaatsvindt, hebben de nieuwe hypotheeknormen volgend jaar de grootste impact op alleenstaanden of stellen die (gezamenlijk) 65.000 euro verdienen. Hun hypotheek valt volgend jaar zo’n 13.000 euro lager uit dan dit jaar, zo valt te zien in de rood omrande cijfers in de tabellen.

Koop je bijvoorbeeld een woning met energielabel A of B en ligt de hypotheekrente op 3,6 procent, dan kan je als alleenstaande nu nog ongeveer 313.000 euro lenen, volgens de berekening van Van Bruggen Adviesgroep. Volgend jaar is slinkt dat bedrag naar zo’n 300.000 euro.

Een stel kan nu nog  zo’n 296.000 euro lenen. Verdient het koppel volgend jaar ook 65.000 euro en blijft de hypotheekrente op 3,6 procent staan, dan komt hun maximale hypotheek volgend jaar uit op ongeveer 283.000 euro.

Verdien je alleen of gezamenlijk 80.000 euro, dan ga je er veel minder op achteruit. Met dit inkomen kan je als alleenstaande volgend jaar 397.000 euro lenen, 2.933 euro minder dan nu. Een stel levert evenveel in en komt op een maximale hypotheek van 380.985 euro uit.

Hogere maximale hypotheek bij loonstijging van 4,1 procent

Het ziet er een stuk florissanter uit als er wel sprake is van een loonstijging. Het Centraal Planbureau (CPB) verwacht dat de lonen gemiddeld met 4,1 procentpunt omhooggaan.  “Inclusief deze loonstijging leidt dit voor alle situaties juist tot een hogere leencapaciteit”, aldus het Nibud.

Dit is terug te zien de berekeningen van Van Bruggen Adviesgroep waarin te zien is dat alle inkomens meer kunnen lenen als hun loon stijgt volgens de raming van het CPB.  Bekijk hieronder de twee tabellen van de financieel intermediair, met de maximale hypotheek per inkomen bij een loonstijging van 4,1 procent voor alleenstaanden en stellen.

Laten we opnieuw een blik werpen op de inkomens van  65.000 euro en 80.000 euro in 2025 (zie rood omrande cijfers).

Te zien is dat alleenstaanden en stellen die hun loon volgend jaar zien stijgen van 65.000 euro naar 67.665 euro, 561 euro meer kunnen lenen in 2026.

Alleenstaanden of tweeverdieners die een loonsprong maken van 80.000 euro naar 83.280 euro, kunnen volgend jaar 13.804 euro meer lenen. In dit geval komt de maximale hypotheek in 2026 uit op 414.722 euro voor alleenstaanden en 397.722 euro voor stellen.

Nibud zegt dat de loonstijging bij hogere inkomens in euro’s groter is dan bij lagere inkomens. Daarom stijgt de maximale hypotheek in euro’s ook meer bij hogere inkomens dan bij lagere inkomens.

Maximale hypotheek en het energielabel

Daarnaast merkt het budgetvoorlichtingsinstituut op dat het hebben van zonnepanelen veel minder financieel aantrekkelijk is geworden, door de introductie van terugleverkosten en de geplande afschaffing van de salderingsregeling in 2027. Dit heeft ook impact op de leencapaciteit.

Sinds 2024 is het energielabel medebepalend voor de maximale hypotheek. Hoe beter het label, hoe meer je kunt lenen. Voor een zeer energiezuinige woning kun je in 2025 nog 50.000 euro meer lenen ten opzichte van een woning met label E, F of G. In 2026 slinkt dat bedrag naar 40.000 euro.

Ook de bedragen voor energielabels tussen de zeer energiezuinige woning en A+ en A++, gaan in 2026 omlaag. Volgend jaar kun je nog 25.000 euro extra lenen voor een woning met energielabel A+++ en 30.000 euro voor A++++, tegen respectievelijk 25.000 euro en 30.000 euro nu.

Behalve de hypotheeknormen zijn er meer factoren van invloed op de maximale hypotheek. De hypotheekrente is bijvoorbeeld een belangrijke. Doorgaans geldt: hoe lager de hypotheekrente, hoe hoger de maximale hypotheek.

Invloed van de hypotheekrente en hypotheekrenteaftrek

De gemiddelde hypotheekrentes voor 10 jaar vast liggen momenteel op 3,6 procent met NHG en 3,98 procent zonder NHG, blijkt uit gegevens van Van Bruggen Adviesgroep. De financieel intermediair verwacht niet dat hier op korte termijn veel verandering in komt, al kan zich altijd een economische ontwikkeling voordoen die toch voor een (sterke) daling of stijging zorgt.

De hypotheekrente is overigens ook bepalend voor de maandlasten, die netto vaak een stuk lager uitvallen dankzij de hypotheekrenteaftrek. Stel dat je een annuïteitenhypotheek afsluit van 496.000 euro (de huidige gemiddelde verkoopprijs) tegen 4,98 procent rente, dan bedragen de netto maandlasten in het eerste jaar 1.819 euro, blijkt als we dit berekenen met een tool van Berekenhet.nl.

De bruto maandlasten, dus zonder hypotheekrenteaftrek, bedragen 2.368 euro. In dit geval scheelt het fiscale voordeel dus 549 euro per maand. Althans, in het eerste jaar. Want bij een annuïteitenhypotheek, de meest afgesloten hypotheek, bestaat de maandlast naar verloop van tijd meer uit aflossing dan uit rente, waardoor je ook minder hypotheekrenteaftrek krijgt.

Met andere woorden: de netto maandlast kruipt met de jaren steeds meer naar het bruto bedrag toe. Dit gegeven is interessant in de discussie rondom de eventuele afbouw van de hypotheekrenteaftrek.

De hypotheekrenteaftrek is politiek al jaren een heet hangijzer, en veel partijen zijn voor afbouw van het fiscale voordeel. Ook partijen die voorheen tegen de afbouw waren, zoals het CDA. Het hangt van het nieuwe kabinet af of de hypotheekrenteaftrek verder wordt afgebouwd dan nu het geval is.

Afbouw hypotheekrenteaftrek gebeurt niet ‘morgen’

Een geruststelling voor huiseigenaren is mogelijk dat geen enkele politieke partij de hypotheekrente bij wijze van spreken ‘morgen’ wil afschaffen. Alle partijen trekken hier meerdere jaren voor uit, al verschilt het tijdpad. Huiseigenaren die aan het begin van de

Zo pleit GL-PVDA voor afbouw in 8 tot 12 jaar, terwijl het CDA 30 jaar de tijd wil nemen. Winnaar van de verkiezingen D66 heeft het in haar programma over “stap voor stap” afbouwen, waarbij “mensen nog tot op de helft van de resterende looptijd recht op aftrek houden”. De VVD die een sleutelpositie heeft in de komende kabinetsformatie, is tegen afbouw van de hypotheekrenteaftrek.

Huiseigenaren met annuïteitenhypotheek die aan het begin van de looptijd zitten en nog volledige aftrek ontvangen, zullen dus niet meteen dit bedrag kwijt zijn. Tegen de tijd dat aan de afbouw zal worden begonnen, ontvangen is hun aftrek al lager omdat hun maandlasten voor een groter deel uit aflossing bestaan.

Van Bruggen Adviesgroep berekende eerder wat de gevolgen voor de maandlasten zouden kunnen zijn als de hypotheekrente wordt afgeschaft. Bij een annuïteitenhypotheek van 363.000 euro, het gemiddelde bedrag dat starters lenen, zou de hypotheek met 222 euro stijgen in 10 jaar tijd, ofwel met twee tientjes per maand. De financieel intermediair merkt daarbij wel op dat het per situatie kan verschillen hoe de afbouw uitpakt.

Hoe dan ook, huizenkopers zullen volgend jaar nog geen last hebben van de afbouw van de hypotheekrenteaftrek. Wel krijgen ze te maken met de aangescherpte hypotheeknormen die invloed hebben op de maximale hypotheek. Maar het hangt van de hypotheekrente en de ontwikkeling van hun loon af hoe dit uitpakt.

FOTO: ANP

LEES OOK:  Prinsjesdag: 7 fiscale plannen voor 2026 die je portemonnee raken.