Onroerende zaken: voorraad of bedrijfsmiddel.

In het algemeen geldt het volgende. Als een onroerende zaak is verworven om gedurende enige tijd huuropbrengsten op te leveren, is sprake van een bedrijfsmiddel. Is de onroerende zaak verworven om – al dan niet na enige bewerking- met winst te worden verkocht, is sprake van voorraad. Echter, op deze twee uitersten zijn legio varianten en mengvormen te bedenken. Om ook deze varianten en mengvormen te kunnen beoordelen heeft het Hof Arnhem in zijn uitspraak van 28 november 2002 een drietal criteria gegeven om te bepalen of een onroerende zaak moet worden gekwalificeerd als bedrijfsmiddel dan wel voorraad.

Als eerste noemt het Hof de bezitsduur als indicatie voor de beoordeling. Bij voorraad zal dit tijdsverloop relatief kort zijn, terwijl bedrijfsmiddelen veelal langer aan de onderneming verbonden zijn. Hierbij merkt het Hof wel op dat dit niet een wet van Meden en Perzen is. Een korte exploitatie sluit niet persé de kwalificatie van bedrijfsmiddel uit. Ten tweede noemt het Hof als indicatie voor de beoordeling de hoogte van de behaalde boekwinst die wordt behaald bij de verkoop. Bij voorraad staat het behalen van de maximale boekwinst over het algemeen vooraan, terwijl bij bedrijfsmiddelen een boekwinst vaak een incidentele bate is die vaak wat beperkter is. Een hoge boekwinst, zeker in combinatie met een beperkte bezitsduur, leidt dan al snel tot de kwalificatie voorraad. Ten slotte noemt het Hof nog de bezettingsgraad van de onroerende zaak. Naar de mening van het Hof is dit criterium echter van minder belang. De reden hiervoor is dat hoewel een hoge bezettingsgraad met hoge huren al snel leidt tot de kwalificatie bedrijfsmiddel, kan niet worden gezegd dat een lage
bezettingsgraad automatisch leidt tot de conclusie voorraad.

Wanneer panden onderdeel uitmaken van uw ondernemingsvermogen, is het
raadzaam om eens aan de hand van de bovenstaande criteria na te gaan of uw panden op de juiste wijze zijn gekwalificeerd.