Rabobank: Woningmarkt stabiliseert in 2014

Ook zijn consumenten minder pessimistisch geworden. Aan de andere kant kunnen huishoudens bij hetzelfde inkomen nu een lagere hypotheek krijgen dan voor de crisis en zal het nominaal beschikbare huishoudinkomen slechts beperkt stijgen, waardoor een snel herstel van de woningmarkt niet waarschijnlijk is. Dat schrijven economen van Rabobank in hun vandaag verschenen Kwartaalbericht Woningmarkt.

De Nederlandse woningmarkt heeft in 2013 opnieuw een moeilijk jaar gehad. De woningprijs daalde afgelopen jaar ten opzichte van het gemiddelde van 2012 met 6,4%. Die daling was net iets groter dan in het jaar daarvoor. Het aantal verkochte woningen bereikte in 2013 met 110 duizend een nieuw dieptepunt. Het grootste deel van deze daling kwam echter uit de eerste helft van het jaar en werd mede veroorzaakt door de fiscale hervorming per 1 januari 2013. Die zorgde ervoor dat huishoudens eind 2012 hun aankoop versnelden ten koste van het aantal verkopen in de eerste maanden van 2013. In de tweede helft van 2013 is een eerste herstel ingezet dat sterker was dan verwacht. Het aantal transacties was toen zelfs het hoogst sinds 2010.

Doordat een relatief grote groep huishoudens met een potentiële restschuld zit, is een tweedeling op de woningmarkt ontstaan. Een groep woningeigenaren houdt vast aan een hoge vraagprijs waardoor hun huis steeds langer onverkocht blijft. Toch neemt de gemiddelde verkooptijd af, omdat huizen die nieuw op de markt komen tegen een lagere prijs aangeboden worden, waardoor sneller een koper wordt gevonden dan bij het oude aanbod.

Snelle stijging woningprijzen niet waarschijnlijk
De prijzen van bestaande koopwoningen (PBK-index) zijn in de tweede helft van 2013 per saldo gelijk gebleven. De onderzoekers verwachten dat de bodem van de woningprijs in de loop van 2014 zal worden bereikt. Na de crisis zijn er echter veranderingen opgetreden waardoor de huizenprijs niet snel kan stijgen. Zo zetten de aangescherpte kredietnormen een plafond op de prijsontwikkeling. Huishoudens kunnen bij hetzelfde inkomen een minder hoge hypotheeklening krijgen dan voorheen.

Bovendien voorzien de Rabo-economen slechts een beperkte stijging van het nominaal beschikbare huishoudinkomen. Ook zal de beperkte toename van de transactieaantallen er voor zorgen dat de prijs niet snel zal stijgen. Daarnaast is het mogelijk dat de stabilisatie van de woningmarkt voor een aantal huishoudens aanleiding zal zijn om hun woning te koop te zetten. Het resulterende extra aanbod heeft dan een neerwaarts effect op de prijzen. Tot slot blijft het herstel van de Nederlandse economie broos. Dezelfde factoren die de groei van de particuliere consumptie tegenhouden en de toename van de transactieaantallen beperken, maken ook een snelle stijging van de woningprijzen onwaarschijnlijk.