De huurtoeslag op de schop? Financiële gevolgen voor wooncorporaties

Huurtoeslag
Wanneer iemand een woning huurt en in verhouding tot zijn/haar inkomen veel woonlasten heeft, kan de overheid hier aan bijdragen. Of iemand recht heeft op huurtoeslag hangt van een aantal factoren af: de leeftijd, de hoogte van de huur, het inkomen en het vermogen. In figuur 1 staan de hoofdlijnen van de regeling.

Figuur 1: Recht op Huurtoeslag

Het vaststellen van de huurprijs gebeurt op basis van het Woningwaarderingsstelsel (WWS-punten) . Bij woningen boven de huurgrens  (vrije sector) mogen corporaties een marktconforme huur vragen, maar bij woningen onder de huurgrens (sociale sector) is er een maximaal redelijke huur vastgesteld. De corporatie bepaalt zelf welk percentage van de maximaal redelijke huur wordt doorberekend aan de huurder, maar het maximum staat vast. Verder is de jaarlijkse huurverhoging in de sociale sector vastgesteld door de overheid.

Bezuiniging zo goed als bereikt
De huurtoeslag wordt nu nog bekostigd door de overheid. De werkgroep Wonen heeft onderzocht wat de mogelijkheden zijn om de financiering van de huurtoeslag door de wooncorporaties te laten uitvoeren. Als dit wordt doorgezet, heeft dit grote gevolgen voor wooncorporaties. Momenteel geeft de overheid jaarlijks 2,4 miljard euro uit aan huurtoeslagen. Voor de werkgroep Wonen betekent de gevraagde bezuiniging van 20% een bezuiniging van 2,6 miljard euro op de woningmarkt .

Wanneer de huurtoeslag wordt overgeheveld naar de wooncorporaties, is de bezuiniging van 20% zo goed als bereikt. We beschouwen de eventuele gevolgen voor de woningcorporaties van dit bezuinigingsvoorstel vanuit twee perspectieven: het vermogens- en het kasstroomperspectief.

Vermogensperspectief
Vermogensdenkers beoordelen de financiële toestand van een wooncorporatie op basis van de samenstelling van het vermogen. Eenvoudig omschreven kijkt men naar de verhouding tussen het eigen vermogen en vreemd vermogen, de solvabiliteit. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), de financiële toezichthouder in de sector, kijkt onder andere naar dit kengetal om de financiële gezondheid van de corporatie te beoordelen.

In de sector staat naar verhouding veel eigen vermogen op de balans. Hierdoor is de solvabiliteit voor het grootste deel van de corporaties voldoende (zie figuur 2). Dit wordt veroorzaakt doordat er veel activa in de vorm van woningen in bezit zijn.

Figuur 2: Solvabiliteitsoordeel door CFV over 2008 (CFV, 2009)

De vraag die op dit moment speelt is wat de gevolgen voor het vermogen van de corporaties zijn, als zij de huurtoeslag moeten gaan financieren. Dit levert een nieuwe kostenpost op, waardoor het resultaat op de winst- en verliesrekening lager daalt. Dit heeft invloed op de ontwikkeling van het (eigen) vermogen. Om de koopkracht van het eigen vermogen van de corporatie in stand te houden, is het vereist dat de ontwikkeling van het resultaat minimaal gelijk is aan het inflatiepercentage.

Voor het compenseren van deze extra toe te rekenen kosten heeft een corporatie drie mogelijkheden.

1. Inkomsten verhogen. Deze mogelijkheid is echter beperkt, omdat er zoals eerder besproken een maximum is aan de huurprijs. Het verhogen van de huur van woningen in de vrije sector leidt tot een inkomensstijging. Elke euro extra huur is een euro extra winst, aangezien de kosten van een bepaalde woning gelijk blijven. Dit leidt tot een hoger eigen vermogen. De corporatie gaat immers meer liquide middelen bezitten. Het is niet waarschijnlijk dat het verhogen van de huren in vrije sector voldoende is om de kosten die voortvloeien uit de huurtoeslag te compenseren. Hiervoor is het bezit van de corporaties dat in de vrije sector valt te klein.

2. Snijden in de kosten. Dit levert op korte termijn een hogere winst op, die zich laat doorvertalen in het eigen vermogen. Het snijden in de onderhoudskosten gaat ten koste van de kwaliteit van het bezit. Hierdoor daalt de waarde van de vaste activa, waardoor het (eigen) vermogen dezelfde beweging zal maken. Op langere termijn is deze mogelijkheid dus geen optie, tenzij het onderhoudsbedrijf van de wooncorporatie efficiënter wordt ingericht en niet op het daadwerkelijke onderhoud wordt bezuinigd. Het snijden in de kosten kan voor een deel ook door middel van het regelmatig toetsen van de inkomens van de bewoners. Dit zorgt ervoor dat de zogenaamde scheefwoners  uit de gesubsidieerde huurwoningen worden geplaatst of een hogere huur doorberekend krijgen.
 
3. Verkopen van woningen. De opbrengst van deze verkoop wordt dan gebruikt om de huurtoeslag te financieren en zal via de winst- en verliesrekening weglopen. Dit leidt tot een daling van de activa en het (eigen) vermogen. De inkomsten uit huren en kosten die voortvloeien uit de huurtoeslag nemen ook af, aangezien het aantal woningen dat de corporatie in bezit heeft daalt.

Kasstroomperspectief
Wooncorporaties zijn beperkt in het genereren van kasstromen. Het gebeurt op drie manieren:
1. Het ontvangen van huur: Operationele kasstroom
2. Het verkopen van woningen: (Des)investeringskasstroom
3. Het aantrekken van vreemd vermogen: Financieringskasstroom

Wanneer wooncorporaties de huurtoeslag moeten gaan financieren, zullen ze dit met de operationele kasstroom bekostigen. Als wooncorporaties de andere kasstromen moeten aanspreken om de huurtoeslag te kunnen opbrengen, dan is dit een kortetermijnoplossing die ten koste gaat van investeringen. Het genereren van extra kasstromen is met betrekking tot de huren alleen mogelijk bij woningen boven de huurgrens. Uit het rapport ‘Analyse CFV 2009 Corporatie in perspectief’ blijkt echter dat (landelijk) maar 1,6% van de woningen valt in het prijssegment: Dure woningen > huurtoeslaggrens. Kijkend naar de huurprijzen valt het grootste deel van het corporatiebezit wat bestemd is voor verhuur, in het prijssegment dat in aanmerking komt voor huurtoeslag. Als wooncorporaties de huurprijzen kunnen verhogen, zal een groter deel van de woningen in het dure segment vallen. Dit houdt in dat minder mensen aanspraak kunnen maken op huurtoeslag, omdat ze in een ‘te dure’ woning wonen. De operationele kasstroom gaat omhoog om twee redenen: de inkomsten stijgen door de huurverhoging en de kosten gaan omlaag omdat minder mensen aanspraak kunnen maken op huurtoeslag.

Een andere manier om kasstromen te genereren is het verkopen van woningen. Het is een kortetermijnoplossing, die ten koste gaat van de operationele kasstroom (huurinkomsten vallen weg).

De derde optie om kasstromen te genereren is het aantrekken van vreemd vermogen. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geeft garanties aan financiers die aan wooncorporaties leningen verstrekken voor sociale woningbouw. Dankzij deze garanties kunnen wooncorporaties geld lenen tegen gunstige voorwaarden. Dat voordeel geldt alleen als er een (sociale) investering tegenover staat en als de operationele kasstroom de komende vijf jaar positief is. Kijkend naar het bekostigen van de huurtoeslag is het aantrekken van vreemd vermogen überhaupt geen optie. Het zou inhouden dat je continu leningen aan moet trekken om je negatieve operationele kasstroom te dekken. Door de oplopende rentelasten wordt deze kasstroom alleen maar verlaagd.

Samenvatting en conclusie
Zowel vanuit het vermogens- als het kasstroomperspectief, kan worden geconcludeerd dat wooncorporaties in de huidige situatie weinig mogelijkheden hebben om op deze grote verandering te reageren. Wanneer het plan van de werkgroep Wonen om de huurtoeslag door de wooncorporaties te laten financieren wordt doorgevoerd, zal dit gepaard gaan met nieuwe wetgeving. Deze nieuwe wetgeving zou het bijvoorbeeld toe kunnen laten om scheefwoners aan te pakken. Ook zijn er ideeën om de grens voor geliberaliseerde woningen te verlagen, waardoor meer woningen in de vrije sector vallen. Naast het efficiënter inrichten van hun organisatie zijn dit mogelijkheden waarmee wooncorporaties kunnen reageren op de eventuele overheveling van de huurtoeslag.

Dit artikel is geschreven door Tom Baars, Claudia Bakker en Mark Koolen. Zij zijn allen als Finance Specialist werkzaam bij ConQuaestor B.V.

1. Ministerie van VROM
2. Rekenhuur > €647,53, de huurgrens volgens de Wet op de huurtoeslag
3. www.fiscathema.nl