Regels projectontwikkelaars verduidelijkt

Een projectontwikkelaar bouwt een woontoren met 20 appartementen aan de Maas. De bouw start pas als 70% van alle appartementen zijn verkocht. Zodra de bouw start, duurt het naar verwachting twee jaar voordat alle appartementen zijn opgeleverd.

De projectontwikkelaar verwacht dat ieder appartement een winst oplevert van € 70.000. Wanneer verantwoordt de projectontwikkelaar deze winst in zijn eigen jaarrekening? Bij het sluiten van een verkoopcontract? Tussentijds? Bij iedere individuele oplevering? Of pas als alle appartementen zijn opgeleverd?

De Raad voor de Jaarverslaggeving volgt voor projectontwikkeling de algemene beginselen van RJ 221 inzake onderhanden projecten (zie ander artikel). Dit betekent dat tussentijdse winstneming plaatsvindt op basis van een verkoopcontract plus de mate van gereedkomen.

Als de projectontwikkelaar in 2009 is gestart, in dat jaar 80% van de appartementen heeft verkocht, en de woontoren voor 30% gereed is, dan wordt in 2009 een tussentijdse winst verantwoord van € 336.000 (20 x € 70.000 x 80% x 30%).

De projectkosten en winstopslag met betrekking tot de verkochte appartementen (80%) worden gepresenteerd onder de post Onderhanden projecten. De projectkosten (zonder winstopslag) van de niet-verkochte appartementen (20%) worden gepresenteerd onder voorraden. Overigens volgt IFRS (IFRIC 15) een andere benadering.

In de meeste gevallen wordt projectontwikkeling niet beschouwd als een onderhanden project, maar als de levering van een serie goederen. Het resultaat wordt dan veelal pas verantwoord bij oplevering, omdat pas op dat moment zowel de beschikkingsmacht als de economische risico’s en voordelen zijn overgedragen.


Bron:
Tijdschrift Financieel Management, Jaarverslag ism Ernst & Young Accountants