De invloed van IFRS bij Corio, een meer fluctuerend resultaat

Voor vastgoedinvesteerder Corio is de belangrijkste wijziging als gevolg van de invoering van IFRS de afschaffing van het onderscheid tussen direct beleggingsresultaat (huurinkomsten uit exploitatie, gaan direct naar de resultatenrekening) en indirect beleggingsresultaat (waardeverandering van het vastgoed, mutaties gaan via het eigen vermogen).

Corio-CFO John van Leeuwen geeft aan dat onder IFRS zowel het directe als het indirecte beleggingsresultaat deel uitmaakt van de winst- en verlies­r­ekening. “Een van de gevolgen hiervan is dat de ontwikkeling van de nettowinst veel moeilijker is te voorspellen. Ik verwacht een meer fluctuerend resultaat.”

Een ander gevolg is volgens Van Leeuwen dat Corio zijn dividendbeleid zal moeten herformuleren. “De pay-out ratio is nu afgestemd op het directe beleggingsresultaat, dit zullen we derhalve moeten aanpassen.” Daarnaast zal de nieuwe resultaatberekening volgens hem ook invloed hebben op kredietovereenkomsten.

“De meeste ratio’s op dit vlak, zoals de rentedekking, zijn gebaseerd op Dutch GAAP. Onder IFRS zullen alle ratio’s moeten worden geherdefinieerd. Ik ben erg benieuwd hoe krediet- en beleggingsanalisten hiermee om zullen gaan.”

Zelf vindt Van Leeuwen de wijziging geen verbetering: “Als vastgoedonderneming richten wij ons op het directe beleggingsresultaat. Op het indirecte beleggingsresultaat hebben we veel minder invloed. Bedenk daarbij ook dat we geen kortetermijnhandelaren in vastgoed zijn. Vastgoedbeleggingen zijn voor ons langetermijnbeleggingen. Het is daarom niet zinvol om de waardestijgingen van deze beleggingen elk jaar in de winst te laten terugkomen.”

Een andere voor Corio belangrijke boekhoudwijziging betreft de verwerking van huurvrije perioden. Van Leeuwen: “Nu is het nog zo dat je deze kosten in één jaar in de resultatenrekening kunt nemen, wat ik persoonlijk ook de juiste methode vind. Onder IFRS moet je de kosten uitsmeren over de lengte van het huurcontract.”

Verder is er een verandering in de verwerking van latente belastingvoorzieningen voor vastgoedbeleggingen in het buitenland. Volgens Van Leeuwen moeten deze voorzieningen niet meer op contante waarde worden gewaardeerd, maar op nominale basis. “Ik verwacht dat deze post tot in de tientallen miljoenen euro’s kan oplopen. Als gevolg hiervan zal bij vastgoedbeleggings­instellingen het eigen vermogen fractioneel kleiner worden en de voorzieningen zullen toenemen.”


Volg de training IFRS Essentials!