De kunst van het vastgoedrekenen: “Blik op de toekomst mist bij veel financials”

Claudine van Benthum, partner bij Realnomics en onder meer docent bij de Amsterdam School of Real Estate, geeft voor Alex van Groningen trainingen aan financials die met deze vraagstukken te maken hebben en legt uit wat zij op zo’n cursus kunnen verwachten. “Ik zie vaak directeuren of managers van ondernemingen die veel vastgoed hebben, zoals fabrieken”, vertelt Van Benthum. “Het is geen bedrijfstak die draait om handel in vastgoed, maar ze hebben het wel nodig voor hun business. Ze kopen vastgoed en verkopen het weer in belang van hun onderneming.” 

Een veelgehoorde kreet is ‘een waardering is een mening’. Dat is een interessante uitspraak vindt van Benthum, maar een goede waardering is onderbouwd en kan worden doorgrond. Van Benthum, die zelf een bouwkundige achtergrond heeft en zich daarbinnen specialiseerde in bouwmanagement en vastgoedbeheer, probeert de deelnemers vooral bij te brengen dat ze naar de toekomst van hun vastgoed moeten kijken. “De meeste partijen kijken terug, maar de training laat ze nadenken over de toekomst, die omslag proberen we te maken.”

Om dat te kunnen doen is het van belang het vastgoedvraagstuk uiteen te trekken. Want het is lastig om de waarde van vastgoed in een schommelende markt goed vast te stellen. “We komen uit de crisis, die veel impact op de waarde van het vastgoed heeft gehad. Maar de waarde is afhankelijk van de kasstromen,  zoals het huurcontract. Een gebouw zonder huurder is veel minder waard. Daarnaast kijken we naar de exploitatiekosten van een gebouw en uiteraard naar de restwaarde. Wat is een pand over 10 of 15 jaar waard? We kunnen uiteraard niet 15 jaar vooruit kijken, maar dat neemt niet weg dat je scenario’s kunt uitdenken en moet nadenken over de impact op het bedrag dat je nu kunt betalen voor vastgoed.”

Een realistische waardering
In de training bespreekt Van Benthum daarvoor verschillende methodieken zodat de deelnemers meer grip krijgen op de waardestelling van hun vastgoed. “We kijken naar de huidige waarde en maken scenario’s: stel dat het contract zich voortzet, of stel dat het kantoor leeg komt te staan. Vraagt het grote investeringen om het weer verhuurbaar te maken? En je kijkt ook naar de grondwaarde: leent de locatie zich ook voor een andere bestemming? In binnensteden zie je dat kantoren weer kunnen worden omgebouwd en een woonfunctie krijgen. Kantoren langs snelwegen hebben die mogelijkheid niet”, zo licht Van Benthum enkele manieren om naar vastgoed te kijken toe. “Het gaat om bandbreedtes en scenario’s van bijvoorbeeld de minimale variant grondwaarde en de restwaarde die een pand in de toekomst kan hebben.” 

Die blik op de toekomst mist bij veel financials die zich met vastgoed bezighouden. En dat is zonde, stelt Van Benthum: “Financials kijken vaak naar het verleden, waar is het vastgoed eerder voor gekocht en hoeveel is er afgeschreven, en ze zien dit nu als waarheid. Maar vastgoed is meer dan dat. Het gaat om de toekomst en het inschatten van risico’s. Wat verwacht je dat er gaat gebeuren? Financials zijn vaak risicomijdend en het zijn geen mensen die zelf vastgoed waarderen. Ze krijgen een taxatierapport en dat is dan de waarheid, zonder dat ze de mitsen en maren van de rekenmethodiek achter zo’n rapport kennen. Met een paar tienden verschil in rendement heb je een compleet andere waarde. Bovendien kan er ook een groot verschil zijn tussen de waardering van een pand en de prijs die er op de markt voor wordt betaald.”

Beheersen van risico’s
Ter illustratie noemt Van Benthum investeerders met private equity die momenteel flink betalen voor vastgoed. “Zij zitten ook in obligaties en aandelen, maar de rente staat laag en aandelen zijn bovendien onzeker. Hun alternatieven zijn beperkt en je ziet bij veel verkopen dat er veel meer wordt geboden dan vanuit vastgoedafdelingen wordt verwacht.”

Om die reden is het van belang om met verschillende scenario’s te werken en niet op één moment in de tijd te focussen. “Je moet beginnen met een reële inschatting, een basis business case. Vervolgens ga je onderzoeken wat het betekent als het tegenvalt of meevalt. Het onderbouwen van die kasstromen is wat we de cursisten meegeven. In een makelaarsrapport staat ‘uw object is dit waard bij deze huur’. Maar hoe kijk je zelf naar die waarde? Vaak kun je een veel sterkere businesscase maken of laten maken als je zelf net wat meer kennis hebt. Daarvoor hoef je geen specialist te worden, maar je leert wel de goede vragen stellen.”

Het stelt de deelnemers volgens Van Benthum echter wel in staat om goed voorbereid in gesprek te gaan met een acquisiteur, makelaar of taxateur en ze kritischer laten kijken naar het rapport dat ze aangeleverd krijgen. “Zo’n vraag als: ‘kan het pand worden omgebouwd en wat doet dat met de waarde?’ wordt meestal niet gesteld”, concludeert Van Benthum. “En het is heel simpel: als je op een andere manier naar het vastgoed kijkt, komt er een andere waardering tot stand, dat beseffen veel mensen niet. Daar zit voor veel mensen in de vastgoedwereld ook de handel in. Als je met de gemeente gaat praten blijkt een pand zich misschien volgens hen ook te lenen voor een woonfunctie en heeft je pand ineens veel meer waarde. Ook staart men zich vaak blind op het huidige aantal vierkante meters. In een beoordeling moet je echter ook meewegen of er nog verdiepingen bovenop kunnen, of dat er nog een toren naast kan worden gezet. Dat zijn de kansen.”

Met een taxatie is kortom niks mis, maar er is veel om rekening mee te houden bij het bepalen van de waarde van je vastgoed. De training is dan ook ingedeeld in de drie fases van een vastgoedvraagstuk: de grondfase waarin er alleen een stuk grond is en de vraag is wat daar de waarde van is en de mogelijkheden mee zijn, de ontwikkelfase  waarin het stuk grond bijvoorbeeld is verkocht aan een ontwikkelaar en er geïnvesteerd moet worden in een gebouw, en de exploitatiefase waarin de belegging en bijbehorende financiële scenario’s voor huur en restwaarde moeten worden bekeken.

Investeren in vastgoed kan risicovol zijn, maar zorg voor transparantie en maak bewuste keuzes, concludeert Van Benthum. “Het draait om de zekerheid van de kasstromen, zodat deze de veronderstelde waarde behouden.  Het is dus als financial zeer belangrijk om gevoel te krijgen bij de getallen en de onderbouwing als het om vastgoedwaarderingen gaat.” 

Lees ook: Financiële vastgoedkennis is onmisbaar, 3 redenen waarom!