Vastgoed: winst of verlies?

De winst van Schiphol daalde in 2004 van 191 miljoen naar 158 miljoen, zo bleek bij de presentatie van de jaarcijfers. De schommelende waarde van onroerend goed – Schiphols belangrijkste nevenactiviteit – was daar debet aan. Ongeveer de helft van de omzet van Schiphol komt uit het onroerende goed en de deelnemingen in andere luchthavens. De waardedaling van dat onroerend goed drukte in dit geval de winst met zeventien procent.

Impairment
‘Voorheen baseerde de controller de afschrijving op de historische of actuele waarde, nu moet hij naar de toekomstige kasstromen kijken.’ vertelt Martin van der Elst, eerste medewerker financiële administratie bij watermaatschappij Hydron Zuid-Holland NV. Elk jaar kijkt de controller middels impairment, ook wel bijzondere waardewijziging, wat de waarde van activa zijn. Als er inderdaad sprake is van impairment, dan moet de realiseerbare waarde worden bepaald. Het verschil van deze waarde (de hoogste van de directe en indirecte opbrengstwaarde) en de boekwaarde moet als waardevermindering of -vermeerding ten laste of ten gunste van de winst- en verliesrekening komen.

Leeg en te koop
Van der Elst illustreert deze gang van zaken aan de hand van het volgende voorbeeld: ‘Een BV heeft een kantorenpand op een bedrijventerrein. Dit pand staat per 31 december leeg, ook is er op moment van het opmaken en goedkeuren van de jaarrekening geen nieuwe huurder. Op het bedrijventerrein staan al lange tijd nog een aantal kantoorpanden leeg en te koop. Boekwaarde van het kantoorpand bedraagt 1 miljoen euro. Gezien de omstandigheden worden geen toekomstige kasstromen verwacht. Daarom moet er volgens de richtlijnen een bijzondere waardevermindering plaatsvinden van 1 miljoen euro. Indien volgend boekjaar wel een verhuurder bekend is, wordt aan de hand van de toekomstige kasstromen, bijvoorbeeld een contract, bepaald wat de waarde van dit pand is ultimo boekjaar.’ Is dit een extra motivatie om leegstand tegen te gaan? ‘Dat hoeft niet. Het kan commercieel juist een pre zijn de winst te drukken door leegstand.’