Tom de Witte, CFO Vastned: “Door e-commerce gaan retailers hun business anders doen”

Winkelbeleggingen hebben een totaal andere dynamiek en vergen volgens De Witte een andere benadering dan beleggingen in de kantorenmarkt. Een hechte relatie met de huurders is bepalend voor succes. Door te focussen op winkelvastgoed in populaire winkelstraten in grote steden, de zogenoemde high streets, en een continue kwaliteitsverbetering van de portefeuille en de financiering streeft De Witte ernaar aandeelhouders voorspelbare en stabiele resultaten te bieden.

De splitsing, die soepel verliep, leidde tegelijkertijd tot een aanscherping van de strategie. “We willen een fonds zijn met stabiele voorspelbare resultaten. We hebben onze portefeuille geanalyseerd en gekeken welke objecten het goed hebben gedaan en welke minder. De conclusie was dat beleggingen in winkelstraten op goede locaties in grote en middelgrote steden het nadrukkelijk beter deden op het gebied van bezettingsgraad, huurgroei en waardemutaties. Deze uitkomst heeft ons aangezet tot het aanscherpen van de strategie, waarbij we ernaar streven het aandeel van high streets in de portefeuille te verhogen van 48 naar 65 procent, vanuit de gedachte dat de resultaten daardoor meer voorspelbaar en stabieler worden.”

Stap voor stap zal het aandeel high street in de portefeuille toenemen door afstoting van andere objecten en aankoop binnen het high streetsegment. Vastned richt zich bijvoorbeeld op de binnenstad van Utrecht, de Leidsestraat en de Kalverstraat in Amsterdam en de Spuistraat en het Noordeinde in Den Haag. In het buitenland wordt gekeken naar high streets in grote steden als Parijs, Antwerpen, Madrid en Istanbul.

“Het gaat om locaties waar mensen graag komen”, legt De Witte uit. “Het zijn steden met mooie gebouwen en gezellige cafeetjes en restaurants die aantrekkelijk zijn voor toeristen. Soms zijn het ook locaties waar van oudsher al veel drukte heerst. In Turkije, Istanbul, zitten we in een straat die al decennia lang grote stromen mensen trekt door de ligging tussen het busstation en de veerboot. Je kunt hier als retailer een grote omzet maken en het is een prima uithangbord voor je merk.”
__________________________________________________________________________________
CFO Ready na de masterclass De Nieuwe CFO; Strategisch Financieel Management 
Wilt u als financieel vakman groeien in uw rol als strategisch partner? Zoekt u naar het juiste gereedschap om te sparren met de CEO? Volg dan deze unieke vijfdaagse masterclass. Ontvang perfect inzicht in strategisch financieel management en ontdek wat er op de agenda staat van de nieuwe CFO. Het aantal plaatsen is gelimiteerd. Meer informatie en aanmelden.
__________________________________________________________________________________

De insteek van Vastned met zijn focus op high streets is anders dan die bij winkelcentra. “In een winkelcentrum ben je nadrukkelijk verantwoordelijk voor de (sfeer in de) gemeenschappelijke ruimte en het onderhoud daarvan. In de high street is er sfeer van nature. Wij verhuren het casco en de rest wordt ingericht naar de wensen van de retailer. Hierbij is sprake van een steeds nauwere samenwerking. In Turkije hebben we een oud bankgebouw in een drukke winkelstraat gekocht, dat we samen met de huurder, Inditex, het moederbedrijf van Zara, tot een echt flagship hebben omgebouwd. Je kunt van elkaar leren hoe je zo’n winkel kunt optimaliseren.”

De verhuur aan Zara is een voorbeeld van de eerste pijler onder de strategie van Vastned, die is gericht op verbetering van de kwaliteit van de portefeuille. “Zara heeft meer baat bij een goede locatie dan een bank, en kan dan ook meer huur betalen. Als een pand leeg is en we het kunnen verhuren aan een andere, beter betalende huurder, betekent dat groei voor de aandeelhouders.”

Een bijkomend effect is volgens De Witte dat door de komst van nieuwe huurders de straat steeds beter wordt: hiervan kunnen ook andere panden en retailers profiteren. De tweede pijler van Vastneds strategie is het optimaliseren van een conservatieve financiering.

“Gegeven de gewenste voorspelbaarheid is het goed om een conservatieve financieringsstrategie te hebben”, stelt De Witte. “Dat houdt in dat onze loan to value ligt op 40 tot 45 procent. Vóór de strategiewijziging was onze financiering grotendeels in handen van banken, maar we kijken nu ook naar alternatieven.”

Begin dit jaar deed Vastned een US private placement die 50 miljoen euro opleverde, en al eerder werd via een private placement 75 miljoen euro opgehaald. “Daarmee bestaat 13 procent van onze totale financiering nu uit niet-bank financiering. De betrokken partijen zijn vaak verzekeraars en die hebben een lange beleggingshorizon, dat is een voordeel.”

De Witte benadrukt dat deze markt van private placements voor Vastned een interessante markt is waar verder naar gekeken wordt. Hij vindt het wel bijzonder dat hij helemaal naar Amerika moet om geïnteresseerde verzekeraars te vinden, terwijl dit ook voor Europese verzekeraars een interessante beleggingscategorie is.

“We zijn actief aan het kijken of er op termijn ook hier een markt voor kan worden ontwikkeld. Mijn gevoel is dat vooral de kennis omtrent het inschatten van kredietrisico’s bij verzekeraars soms nog te beperkt aanwezig is. In Amerika bestaat het product al heel lang, daar heeft men een zekere expertise. Verzekeraars beleggen vooral in obligaties met een rating en in het geval van een private placement moeten ze zelfstandig het risicoprofiel bepalen. Dat betekent dat er binnen organisaties kennis moet worden opgebouwd. Verder zie je dat regelgeving bij Europese beleggers tot onzekerheid leidt. In een markt die onzeker is, is het lastig om nieuwe dingen te doen. Dat kost tijd.”

Een aandelenemissie ziet De Witte op dit moment niet zitten. “Dat is, gegeven de huidige koers, niet in het belang van de aandeelhouders. De financieringsstrategie is vooral geënt op diversifiëren. Je zou ook nog kunnen denken aan index linked bonds. Dat is nog niet aan de orde, maar we kijken er wel naar.”

####

In het kader van de diversificatie streeft Vastned er ook naar het aandeel van één enkele financieringspartij terug te brengen naar maximaal 25 procent. Hierdoor is het aantal banken waarmee zaken wordt gedaan de afgelopen tijd toegenomen. Kijkend naar de financieringsportefeuille concludeert De Witte dat er sprake is van een goede spreiding.

“Voor dit jaar hebben we alle herfinancieringen gedaan en voor volgend jaar zijn we in overleg. Het is niet zo dat de banken wijd open staan, maar we hebben goede relaties opgebouwd, ik voel me daar comfortabel bij. Het renterisico is afgedekt, onze policy is om twee derde van de portefeuille te fixeren met swaps om de volatiliteit van de rente te beperken. Ook daar zorgen we voor spreiding.”

In de nieuwe strategie zijn geen plannen opgenomen om nieuwe landen aan de portefeuille toe te voegen. “In deze omstandigheden leidt dat alleen maar af. We hebben gezegd dat er in de landen waar we nu zitten, Nederland, België, Frankrijk, Spanje en Turkije, nog voldoende mogelijkheden zijn om de strategie te executeren.”

Spanje, het zorgenkind van Europa, beslaat 17 procent van het totale fonds. Ondanks moeilijke marktomstandigheden lukt het ook hier volgens De Witte om objecten verhuurbaar te houden. “In Spanje bestaat de portefeuille voor een deel uit winkelcentra en voor een deel uit high street. We zien dat er appetite is bij retailers in de winkelstraten. In de winkelcentra, vaak middelgroot in dichtbevolkte gebieden, staan de omzetten van retailers onder druk en daarmee ook de huren. De winkelcentra die we hebben, zijn nog voor 90 procent verhuurd, maar het heeft wel een prijs. Je moet inleveren op de huren, omdat de omzetten omlaag zijn gegaan. Wat ook speelt, is dat de huurwetgeving in Spanje een stuk liberaler is. In het verleden heeft men de huren meer laten toenemen, maar als het minder gaat, dalen ze ook sterker. De buffer voor retailers is gewoon minder groot.”

Zoals veel andere Nederlandse ondernemingen die actief zijn in Spanje, heeft ook Vastned zich verdiept in het worstcasescenario dat Griekenland en Spanje uit de euro zullen gaan. “Net als voor alle andere markten is er een scenarioanalyse van gemaakt wat het betekent voor de rentekosten en de huren. Het is de taak van de CFO en de financiële functie om een goed risicomanagement uit te voeren. De afgelopen jaren zie je een accentverschuiving naar scenario’s en gevoeligheidsanalyses. Dat doen wij ook. In het geval van Spanje hebben we gekeken wat het betekent voor de financiering. Dat is een lastig verhaal als je financieringen hebt in euro’s en huren in Spaanse peseta’s. De financiering van de portefeuille Spanje bestaat uit leningen naar Spaans recht, maar er is geen antwoord op wat er gebeurt als de euro uit elkaar valt. Als het gebeurt, zijn er andere dingen aan de orde. Onze financieringsstrategie is niet voor niets conservatief en door de nadruk op kwaliteit in de portefeuille neemt de kwetsbaarheid af.”
__________________________________________________________________________________
CFO Ready na de masterclass De Nieuwe CFO; Strategisch Financieel Management 
Wilt u als financieel vakman groeien in uw rol als strategisch partner? Zoekt u naar het juiste gereedschap om te sparren met de CEO? Volg dan deze unieke vijfdaagse masterclass. Ontvang perfect inzicht in strategisch financieel management en ontdek wat er op de agenda staat van de nieuwe CFO. Het aantal plaatsen is gelimiteerd. Meer informatie en aanmelden.
__________________________________________________________________________________

De turbulente economische en financiële ontwikkelingen van de afgelopen jaren hebben gevolgen voor de rol van de CFO gehad. Dat is ook bij De Witte het geval. “Op het gebied van financiering is mijn rol wel duidelijk anders dan voor die tijd. Het feit dat we naar nieuwe markten kijken, vergt van mij als CFO meer meedenken en een actievere houding ten aanzien van de strategie. Een belangrijk onderdeel van onze strategie is de financiering en daarbij speelt de CFO een voorname rol. Ook de regelgeving leidt tot een grotere betrokkenheid: daarbij gaat het niet alleen om IFRS, maar ook om regelgeving vanuit de beurs en nieuwe wetgeving voor alternative investment funds. Dat moet je continu monitoren en je moet de gevolgen bekijken. Op het gebied van corporate governance is er veel veranderd, er is een toenemende aandacht voor transparantie van de verslaggeving. Het is heel belangrijk dat we transparant zijn. Onlangs hebben we vanuit EPRA (de organisatie van Europese beursgenoteerde vastgoedfondsen, red.) een prijs voor transparantie gekregen, omdat we ook niet-financiële informatie in ons jaarverslag opnemen. Sustainability is ook een onderwerp dat aandacht vraagt. Het is een zaak voor het hele managementteam, maar als CFO moet je erop letten dat er wel een gedegen businesscase is.”

Ondanks de donkere wolken boven de vastgoedmarkt is De Witte niet pessimistisch over de toekomst. “Het belangrijkste is het implementeren van de strategie. Als we dat met succes doen, ben ik positief over de toekomst. Het streven is om 65 procent van de portefeuille uit high street te laten bestaan, hoewel het in een ideale wereld meer zou mogen zijn, maar de ambitie is met 65 procent nu al best fors. Het opbouwen van high streets gebeurt in een ander tempo; het verzamelen van een kwalitatief goede vastgoedportefeuille is heel intensief. Als je eenmaal een goede portefeuille hebt, ga je ermee werken door nog betere huurders te zoeken en te optimaliseren. Dat doen we nu al, in Lille hebben we bijvoorbeeld een portefeuille gekocht die was onderverhuurd, met het plan om de huurders op termijn te vervangen door meer succesvolle retailers die een hogere huur kunnen dragen. Dat kost tijd. Je koopt een object, maar je moet de parel poetsen voor nog meer glans. Met een goede portefeuille heb je een stabiele basis, ook voor institutionele beleggers. Het gaat ons niet puur om groei, maar om verbetering van de kwaliteit van de portefeuille om daarmee toegevoegde waarde voor aandeelhouders te creëren.”

Om nog beter te begrijpen wat er leeft bij retailers en gemeenten organiseerde Vastned pas geleden een rondetafelsessie. Volgens De Witte is het belangrijk dat er naast retailers ook gemeenten deelnemen. “Het parkeerbeleid is van invloed op de aantrekkelijkheid van een winkelstraat. We willen samen kijken hoe het beter kan. Een goed werkende binnenstad is voor gemeenten van groot belang. Als je kijkt naar de kantorenmarkt met enorm veel expansie en overaanbod, is het cruciaal dat gemeenten zich realiseren dat het uitgeven van gronden voor randwinkelcentra risico’s met zich meebrengt. Dat besef bij gemeenten neemt toe, maar hier ligt ook een actievere rol voor ons.”

Bang voor de opkomst van e-commerce en een kaalslag in het winkellandschap is De Witte niet. “We hebben zelf onderzoek gedaan en je ziet dat een deel van de omzet van winkels naar e-commerce is gegaan. Als je kijkt om welke branches het gaat, bestaat een groot deel uit reizen, boeken en cd’s. Door e-commerce gaan retailers hun business anders doen, Nespresso is ooit begonnen op internet, maar heeft nu ook winkels. Ahold en bol.com laten zien dat stenen en e-commerce elkaar nodig hebben. Door de opkomst van e-commerce zullen retailers nog kritischer op locaties zijn, de winkels zijn hun uithangbord, ze laten een stuk beleving in de winkel zien. Ik denk dat zowel wij als retailers in de toekomst anders moeten gaan opereren en samenwerking moeten zoeken.”