Bepaling restwaarde bij afschrijven

In 2003 boekte de Belastingdienst succes in een procedure over een wijziging van de restwaarde, toen bij een tussentijdse taxatie van vier bedrijfspanden bleek dat deze panden – en daarmee de restwaarde – sterk in waarde waren gestegen. De restwaarde steeg boven de boekwaarde uit. Hierdoor was afschrijving niet langer mogelijk.

De restwaarde wordt aan het begin van de gebruiksperiode geschat aan de hand van goed koopmansgebruik. Tijdens de gebruiksperiode zijn er factoren die invloed hebben op de geschatte restwaarde. De Hoge Raad heeft onlangs een drietal arresten gewezen, waarin zij de regels voor de bepaling van de restwaarde van onroerend goed nader uitlegt.

1.) Bij de eerste zaak was het de vraag of bij de restwaardebepaling rekening moet worden gehouden met een verwachte waardestijging door inflatie. De Hoge Raad oordeelde dat dit niet het geval is. Volgens goed koopmansgebruik hoeft geen rekening te worden gehouden met toekomstige waardestijgingen als deze nog niet zeker zijn.

2.) Bij de tweede zaak ging het om de vraag of bij de restwaardebepaling van de panden rekening moet worden gehouden met een waardestijging van de grond. Het ging om 2% per jaar. De Hoge Raad oordeelde hier hetzelfde als in de eerste zaak. Goed koopmansgebruik verplicht niet tot het vooruitlopen op toekomstige waardestijgingen. De jaarwinst zou anders onterecht worden verhoogd.

3.) Bij de derde zaak ging het om de vraag of bij de hoogtebepaling van de afschrijving rekening moet worden gehouden met de waardeontwikkeling van de grond. Het ging hier om waardeontwikkeling sinds de aankoop van de grond.

Volgens de Hoge Raad moet met deze waardestijging wel rekening worden gehouden. Als de grond dienstbaar blijft aan de bedrijfsuitoefening zou dit weer anders zijn. Bijvoorbeeld als de bv in de toekomst tot sloop en nieuwbouw overgaat. Dan wordt de waardestijging niet door verkoop gerealiseerd en hoeft bij de restwaardebepaling ook geen rekening te worden gehouden met de waardestijging van de grond.

Afschrijvingen hoeven dus  niet doorlopend te worden aangepast aan de restwaardeverandering. Bij aanmerkelijke veranderingen is een aanpassing echter volgens de Hoge Raad wél noodzakelijk, mits de waardeverandering redelijkerwijs blijvend is.

Ook is het belangrijk om rekening te houden met de wettelijke afschrijvingsbeperking voor vastgoed. Deze regels zijn op 1 januari 2007 ingevoerd en geven een afschrijvingslimiet. Als de limiet is bereikt, mag niet meer worden afgeschreven. Op beleggingsvastgoed mag niet verder worden afgeschreven dan tot op de WOZ-waarde.

Op onroerende zaken voor eigen gebruik mag niet verder worden afgeschreven dan tot op 50% van de WOZ-waarde. Deze afschrijvingslimieten worden ook wel de bodemwaarden genoemd. Hierdoor kan geen afschrijvingspotentieel aanwezig zijn.

De door de Hoge Raad gewezen arresten zijn daarom belangrijk voor die gevallen waarin de bodemwaarde nog niet is bereikt. Ook zijn ze belangrijk voor diegenen die nog in discussie zijn met de Belastingdienst over de fiscale vastgoedafschrijving over voorgaande jaren.

Bron: TaxUpdate, Tijdschrift Financieel Management i.s.m. Deloitte.