AM realiseert doelstelling met 80% groei

De bedrijfsopbrengsten namen toe met 70% naar EURO 477,4 miljoen. Het operationele resultaat verdubbelde naar EURO 50,1 miljoen en het nettoresultaat nam toe met 80% naar EURO 24,8 miljoen. Aan deze groei, waarin het effect van de overname van MDC in augustus 2002 zichtbaar is, droegen alle bedrijfsactiviteiten bij. AM handhaaft haar winstverwachting, een stijging van de winst per aandeel van 10 tot 15%, voor het gehele jaar 2003.

De operationele marge (operationele resultaat als percentage van de bedrijfs-opbrengsten) nam toe van 8,9% (1e halfjaar 2002) naar 10,5% (1e halfjaar 2003). De operationele marge zal naar verwachting voor geheel 2003 uitkomen op circa 10%. Winkelontwikkeling genereerde in het eerste halfjaar van 2003 EURO 190 miljoen, circa 40% van de totale bedrijfsopbrengsten. De ontwikkeling van kantoren omvatte met EURO 87 miljoen circa 18% van de bedrijfsopbrengsten. Woningontwikkeling was goed voor ruim EURO 200 miljoen, 42% van de bedrijfsopbrengsten.

De winst per aandeel na afschrijving goodwill (op basis van het gewogen gemiddelde van het totaal aantal uitstaande aandelen) steeg in het eerste halfjaar van 2003 met 11,5% naar EURO 0,29. In het eerste halfjaar van 2002 werd een winst per aandeel van
EURO 0,26 gerealiseerd. De winst per aandeel voor afschrijving goodwill nam toe met 34,6% naar EURO 0,35 (1e halfjaar 2002: EURO 0,26). De groei van de winst per aandeel komt niet overeen met de stijging van het nettoresultaat omdat het aandelenkapitaal is toegenomen.

Door de overname van MDC (uitgifte 31,7 miljoen aandelen in 2002), de keuze van 45% van de aandeelhouders voor uitkering van het dividend over 2002 in aandelen en de uitkering aan medewerkers van AM van onder meer een deel van hun bonus in aandelen, is het totaal aantal uitstaande gewone aandelen toegenomen tot thans 88,4 miljoen aandelen. Het aantal gemiddeld gewogen aandelen bedraagt over het eerste halfjaar van 2003 85,7 miljoen.

Het garantievermogen (eigen vermogen inclusief belang derden en achtergestelde leningen) nam toe tot EURO 520 miljoen (30/6/2002: EURO 262 miljoen). Deze stijging wordt veroorzaakt door de aandelenemissie in augustus 2002 en de toevoeging van het nettoresultaat (na uitkering van het contante deel van het dividend). De solvabiliteit (garantievermogen in % balanstotaal) bedraagt 42,5%, tegenover 44,9% een jaar geleden. AM is actief in de sectoren winkel-, kantoren-, woning- en grondontwikkeling via haar dochterondernemingen AM Development/Vastgoed, AM Wonen en AM Grondbedrijf. De belangrijkste ontwikkelingen per sector in het eerste halfjaar van 2003 waren als volgt:

Winkelontwikkeling
In deze sector is AM zowel in Nederland als in overige Europese landen (Frankrijk, België, Duitsland, Spanje, Portugal, Tsjechië en Groot-Brittannië) actief. Hierbij gaat het zowel om de herstructurering van stedelijke centra als de ontwikkeling van centrumgebieden in uitbreidingslocaties. In Nederland bleef de markt voor de afzet van nieuwe winkelcentra op peil. Zo verkocht AM Vastgoed in het eerste halfjaar het winkelcentrum Maagjesbolwerk in het centrum van Zwolle. Met de gemeente Arnhem sloot zij het contract voor de ontwikkeling van het winkel- en woongebied Musiskwartier in het centrum van Arnhem, waarin ook Vendex KBB en Relan Pensioen participeren. Voor het winkelcentrum Statenplein in Dordrecht ontving AM de NRW Jaarprijs. De Nederlandse Raad voor de Winkelcentra beoordeelde dit project als een geslaagde transformatie van een verouderd binnenstedelijk gebied tot een A1-locatie.

In diverse overige Europese landen, met name in Zuid-Europa, zette de omvangrijke vraag naar moderne winkelcentra met vrijetijdsvoorzieningen, zoals bioscopen en horeca, zich voort. AM ontwikkelt deze winkelcentra in nauwe samenwerking met internationaal actieve vastgoedbeleggers en winkelketens. Zij verkocht in het eerste halfjaar de volgende winkelcentra: Volme Galerie in Hagen (Duitsland) aan SEB, Espacio León (Spanje) aan CGI en Parque Mondego Coimbra (Portugal) aan ING, in totaal ruim 100.000 m². Met Forum Montijo, dat eerder was verkocht aan CGI, opende zij haar zesde winkelcentrum in Portugal. Voor Forum Almada, het winkelcentrum bij Lissabon dat in 2002 werd geopend, ontving zij de internationale Mipim Award. AM sloot contracten voor de ontwikkeling van twee grootschalige winkelcentra bij Madrid met een gezamenlijk omzetvolume van EURO 390 miljoen. Eén hiervan, El Cañaveral, wordt met een oppervlak van 130.000 m² het grootste winkelcentrum van Spanje.

Kantorenontwikkeling
De baisse in de Nederlandse kantorenmarkt deed zich ook in het eerste halfjaar van 2003 gelden. Zoals gesteld bij de publicatie van de jaarcijfers over 2002, verwacht AM op deze markt pas een herstel op de middellange termijn. AM zal de komende jaren in deze sector dan ook een lager omzetniveau kennen dan gedurende de afgelopen periode gebruikelijk was. AM Vastgoed heeft kantorenprojecten in uitvoering die zijn voorverhuurd en/of voorverkocht. Het criterium van een hoog percentage voorverhuurd danwel geheel voorverkocht geldt ook voor het initiëren van nieuwe kantoorontwikkelingen. AM verkocht in het eerste halfjaar van 2003 21.800 m² kantoorruimte. Op de kantorenlocatie Papendorp in Utrecht leverde zij kantoren in een campus-concept op aan Cap Gemini Ernst & Young en Atos Origin. Deze kantoren waren reeds verkocht aan respectievelijk ING en Bedrijfspensioenfonds voor Metaal en Techniek.

Woningontwikkeling
Ondanks negatieve macro-economische indicatoren als een stijgende werkloosheid, een dalend producentenvertrouwen en een gelijkblijvend, laag consumentenvertrouwen, bleef de woningmarkt nagenoeg stabiel. De (hypotheek)rente kwam in mei op een historisch laag niveau. De NVM en het Kadaster constateerden een lichte stijging van de huizenprijzen. AM Wonen versterkte in het eerste halfjaar van 2003 haar marktpositie, mede door de overname van Projektbouw Zeeland. Zij verkocht in deze periode 1.897 woningen, waarvan 1.056 volledig in eigen beheer werden ontwikkeld en de overige in samenwerking met derden.

In het eerste halfjaar van 2002 had zij 1.335 woningen verkocht, waarvan 774 in eigen beheer, en over geheel 2002 3.026 woningen. Over geheel 2003 verwacht zij minimaal hetzelfde aantal woningen te verkopen. De geleidelijke verschuiving van de marktvraag van duurdere klassen naar het goedkope en middeldure segment, die al in 2002 zichtbaar was, zette zich in het eerste halfjaar voort. Er vindt nog steeds afzet plaats van woningen boven EURO 450.000, maar de vraag in dit segment wordt kritischer. AM verwacht derhalve geleidelijk meer woningen in het goedkope en middeldure segment te gaan afzetten. AM versterkte haar positie op de Zeeuwse woningmarkt door de overname van Projektbouw Zeeland.

Dit bedrijf, inmiddels opererend onder de naam Projectontwikkeling Zeeland, ontwikkelt jaarlijks circa 200 woningen in geheel Zeeland en beschikt over een portefeuille voor de realisatie van circa 1.700 woningen. Bouwbedrijf Imotec, dat hieraan gelieerd was, is verkocht aan het management van de bouwonderneming. AM richt zich namelijk uitsluitend op projectontwikkeling en verricht geen activiteiten in de uitvoerende bouw. AM Wonen werd in samenwerking met Amvest door de gemeente Bergen op Zoom geselecteerd voor de herontwikkeling van de Geertruidapolder in het stadscentrum. Dit betreft de ontwikkeling van circa 2.700 woningen met een omzetniveau van circa EURO 550 miljoen.

Grondontwikkeling
Grondontwikkeling wordt een steeds professionelere discipline. AM Grondbedrijf ontwikkelt in samenwerking met haar zusterbedrijven agrarische grond en bebouwde terreinen met een verouderde bestemming tot bouwrijpe kavels. Zij schept hiermee de noodzakelijke voorwaarden voor een zorgvuldige en profijtelijke opstalontwikkeling. Het grondbedrijf participeert in de ontwikkeling van grootschalige uitbreidingslocaties met primair een woonfunctie zoals Meerstad in Groningen, herstructeringsgebieden zoals de Tarwewijk in Rotterdam en kantoren- en bedrijvenparken zoals Westermaat Campus in Hengelo.

De omvang van de gronden in eigendom steeg in het eerste halfjaar van 2003 naar circa 1.230 hectare (1e halfjaar 2002: 990 hectare). Deze stijging wordt onder meer veroorzaakt door gronden uit de voormalige MDC-portefeuille die binnen twee jaar in productie gaan. Aan het einde van 2002 bezat AM 1.080 hectare grond. Via niet-geconsolideerde deelnemingen en grondbanken beschikt AM daarnaast nog eens over circa 1.150 hectare (ultimo 2002: 1.120 hectare) aan grondposities. Mede dankzij haar grondportefeuille is AM verzekerd van de ontwikkeling van circa 42.000 woningen en beschikt zij over posities voor de ontwikkeling van circa 2,5 miljoen m² commercieel vastgoed.

Overige ontwikkelingen
Nadat Amstelland en MDC in augustus 2002 waren samengegaan, maakte de nieuwe combinatie in maart 2003 haar nieuwe, internationaal georiënteerde naam AM, haar structuur en een reeks directiebenoemingen bekend. De activiteiten voor commercieel vastgoed werden geconcentreerd in het voormalige MDC-kantoor in Gouda. Hiermee werd een belangrijke stap gezet in de integratie van haar activiteiten. Vanwege de groei van de activiteiten in Noord-Holland heeft AM Wonen in het voorjaar van 2003 een nieuwe vestiging in Hoofddorp geopend. AM Wonen heeft nu acht regionale vestigingen, verspreid over Nederland.

In juni 2003 is AM opgenomen in de EPRA/NAREIT Index. De European Public Real Estate Association (EPRA) vertegenwoordigt de beursgenoteerde vastgoedsector in Europa; de National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) is haar partner in de Verenigde Staten. De opname van AM in de EPRA/NAREIT Index zal naar verwachting een positieve invloed hebben op de bekendheid en de verhandelbaarheid van het aandeel AM.

AM bundelt twee karakteristieken die haar een sterke concurrentiepositie en een stevig fundament voor verdere groei geven. Enerzijds beschikt zij over conceptuele kracht via haar ‘design & development’-benadering, een proces van idee tot en met oplevering via in house-ontwerpers waarmee zij succesvol is bij het verwerven van opdrachten en het ontwikkelen van onderscheidende projecten. Anderzijds heeft zij een sterke assetbasis in de vorm van omvangrijke (grond)posities en ruime expertise in het managen van grootschalige en complexe projecten.

De voorgenomen groei van AM rust op de volgende strategische pijlers: Investeren in autonome groei in alle sectoren waarin zij actief is. Daarbij ligt de nadruk op de ontwikkeling van grootschalige winkelcentra en stedelijke centra, met name in Zuid- en Centraal-Europa, in samenwerking met internationaal actieve institutionele beleggers en winkelketens. Deze projecten in groeimarkten met een sterke inhaalvraag genereren een hoge winstmarge. Daarnaast vindt selectieve verwerving plaats in (grond)posities voor de ontwikkeling van woningen, kantoren, winkels en stedelijke centra op Europese schaal.

Mogelijke acquisities van projectontwikkelaars die actief zijn in aantrekkelijke segmenten en niches. Creëren van meerwaarde en margeverbetering bij de ontwikkeling van commercieel vastgoed en woningen door het aanbieden van aanvullende dienstverlening. Mogelijke acquisities en samenwerkingen in asset management worden onderzocht. Het vormen en beheren van fondsen biedt een aantal voordelen, waarvan een stabiele resultaatbijdrage de belangrijkste is. Hiermee zou AM participeren in de totale waardeketen van ontwikkeling, beheer en exploitatie.

AM handhaaft haar winstverwachting voor het gehele jaar 2003. De ervaring leert dat de bedrijfsopbrengsten en het resultaat in het tweede halfjaar een hoger niveau hebben dan in het eerste halfjaar. Dit effect zal zich, mede door de voorziene start c.q. verkoop van enkele grotere projecten, ook in 2003 voordoen. AM verwacht een groei van de winst per aandeel met 10 tot 15%, behoudens onvoorziene omstandigheden. Daarbij stelt zij zich ten doel de winstmarge gerelateerd aan de bedrijfsopbrengsten te handhaven op een hoog niveau. Het operationele resultaat (bedrijfsresultaat en resultaat uit deelnemingen) zal naar verwachting circa 10% van bedrijfsopbrengsten bedragen.