Adviseurs: “Overhaaste verkoop vastgoed niet slim; er is nog tijd”

Nieuwe wetgeving en de fiscale behandeling van vastgoed brengen de nodige onzekerheid voor vastgoedverhuurders met zich mee. Toch is er geen reden om in paniek te raken en vastgoed van de hand te doen, constateerden Luc Golsteijn, advocaat huurrecht van Boels Zanders advocaten, en Maarten Arts, partner private wealth bij Crowe Foederer, tijdens een webinar over vastgoedverhuur. “Hold your horses. Je hebt nog tijd om te rekenen en de situatie goed te bekijken.”

• Vraagtekens bij huidige belastingplannen op rendement
• verhuur voor onbetaalde tijd wordt de norm
• Veel kritiek op nieuwe wet, doorgang in huidige vorm onzeker

Wie de berichten in het FD of op Vastgoedmarkt.nl erop naslaat, ziet al snel dat er veel beroering is over verhuur van woningen. Er komt veel nieuwe wetgeving op de vastgoedverhuurders af, waarmee de overheid onder meer excessen in de markt wil bestrijden. “Den Haag doet daarbij aan symptoombestrijding en introduceert wetgeving waar alle verhuurders, beheerders en makelaars mee te maken krijgen. Af en toe is dat schieten met een kanon op een mug”, stelde Golsteijn. Tijdens het webinar kon hij niet alle ins en outs behandelen, maar gaf hij de trends weer. “Dat er een enorme schaarste is in de woningmarkt, is niet nieuw. Daarnaast spelen inflatie, migratie, stikstof en de stijgende energieprijzen als gevolg van de oorlog in Oekraïne een rol. Dat leidt tot maatschappelijke onrust en die onrust heeft de politiek in Den Haag bereikt.” De regering komt nu met wetgeving zoals de afschaffing van de tijdelijke huurovereenkomst, de wet goed verhuurderschap en de regulering van de middenhuur. Golsteijn: “De tijd dat je als verhuurder rustig achterover kon leunen, is voorbij. Je moet je zaakjes goed op orde hebben, proactief handelen richting je huurders en een rekenexercitie houden.”

Onbepaalde tijd de norm

De afschaffing van de tijdelijke huurovereenkomst heeft als doel om huurders beter te beschermen. Deze regeling was in 2016 ingevoerd en maakte het mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten, maximaal twee jaar voor een zelfstandige en maximaal vijf jaar voor een onzelfstandige woonruimte. Dit is volgens de indieners nodig vanwege de negatieve gevolgen van de woningnood en vermeende machtspositie van de verhuurder. “Huurcontracten voor onbepaalde tijd worden daarmee de norm”, aldus Golsteijn. Uitzonderingen zijn er wel. Die gelden voor expats, studenten, een urgente noodsituatie, renovatie en begeleid wonen in het kader van de Wmo. Voor woningcorporaties gelden daarnaast de uitzonderingen voor de tweede kans, waarbij huurders alsnog moeten laten zien dat ze zich als een goed huurder kunnen gedragen, en bij samenwonende kinderen vanwege het overlijden van een ouder of voogd. Er zijn meer soorten van tijdelijkheid in het huurrecht, waaronder shortstay, de leegstandswet, het doelgroepencontract en verhuur in combinatie met een tijdelijke omgevingsvergunning.

Goed verhuurderschap

Per 1 juli is de wet goed verhuurderschap ingegaan. Hiermee wil de regering ongewenste verhuurpraktijken tegengaan en woningzoekenden, huurders en arbeidsmigranten beschermen. Golsteijn: “Deze wet is er om excessen te bestrijden waarbij verhuurders niet netjes omgingen met huurders. Het zijn in feite gedragsnormen voor alle verhuurders, dus ook woningbouwcorporaties. Deze normen gaan onder andere over het werven van huurders waarbij je niet mag discrimineren of intimideren, over de waarborgsom die niet meer dan twee keer de kale huurprijs mag zijn en over onredelijke servicekosten. De verhuurder moet de huurder proactief gaan informeren over zijn beleid. Over hoe selectieprocedure voor de huurwoning verloopt, over wanneer de verhuurder de woning mag betreden, wanneer de huurder zelf gebreken moet herstellen, enzovoorts. De gemeente krijgt een meldpunt waar ontevreden huurders terecht kunnen en de gemeente kan aanzienlijke sancties opleggen. Voor die informatieplicht hebben verhuurders voor reeds bestaande huurovereenkomsten een jaar de tijd sinds 1 juli 2023. Bij de verhuur van arbeidsmigranten geldt slechts een periode van 3 maanden, die dus al afloopt per 1 oktober 2023. Bij nieuwe verhuringen dient vanaf 1 juli 2023 meteen aan de informatieplicht te worden voldaan.”

Regulering middenhuur

Derde heet hangijzer is de regulering van de middenhuur. Volgens minister De Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening moeten de middeninkomens op de huurmarkt worden beschermd tegen excessen. Woningen die minder dan 142 punten in het woningwaarderingsstelsel (WWS) hebben, vallen nu in de sociale huur. Woningen met meer punten, behoren nu nog in de vrije sector. “Dit gaat veranderen. Woningen met 142 tot 187 WWS-punten vormen straks de middenhuur. Daarboven begint de vrije sector”, aldus Golsteijn. Voor middenhuurwoningen tot 187 punten is de maximale huurprijs straks zo’n 1.100 euro. Op deze wetgeving kwam veel kritiek van de vastgoedsector, zo bleek uit berichtgeving in de media, maar ook vanuit Brussel en via de internetconsultatie die De Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening uitvoerde. Het wetsvoorstel is nog in behandeling bij de Tweede Kamer. Golsteijn :“Het is echt de vraag of dit wetsvoorstel in de huidige vorm erdoor gaat komen, gezien de grote verontwaardiging erover bij particuliere en institutionele beleggers zoals ASR.”

Vraag is hoe je met deze regulering omgaat, zegt Golsteijn. “Handel niet te snel door allerijl vastgoedposities te verkopen. In de politiek kan dit soort wetgeving ineens nog op het laatste moment veranderen. Maar het is wel verstandig om een rekenexercitie te doen en de vastgoedposities onder de loep te nemen. Het verduurzamen van woningen en het creëren van meer buitenruimte zou lonend kunnen zijn.

Box 3 als pretbox

Ook fiscaal gezien is er de nodige onzekerheid rondom vastgoed, constateerde Arts. “Dit is ook zeer politiek van aard en komt eveneens uit de Tweede en Eerste Kamer.” Box 3 is over 2023 gewijzigd. Voorheen hanteerde de Belastingdienst in box 3 nog een vaste verdeling tussen spaargeld en beleggingen. Het gevolg hiervan was dat mensen met alleen spaargeld (laag rendement) in verhouding veel belasting betaalden, terwijl mensen met vermogen in beleggingen (hoog rendement) weinig belasting betaalden. De berekening van belasting in box 3 is daarom aangepast. In de jaren 2023, 2024 en 2025 is sprake van een overbruggingswetgeving. Het belastingtarief in box 3 wordt in jaarlijkse stappen met 1 procent verhoogd naar 34 procent in 2025. “Box 3 was, zo noemde de minister Zalm van Financiën deze destijds, de pretbox. Maar nu wordt vastgoed er hoger belast tegen een tarief van 6,17 procent en is de bijbehorende schuld van het aangekochte vastgoed minder aftrekbaar. Nog maar 2,57 procent. Dat alles leidt tot een hogere heffing in box 3 omdat de één op één verrekening van bezittingen en schulden wegvalt.”

Box 2 of 3?

Box 2 gaat over een bv met een aanmerkelijk belang. Arts schetste de voordelen en nadelen van het vastgoed in of box 2 of box 3 stoppen. “Dat is een kwestie van rekenen waarbij je het werkelijk, al dan niet te verwachten, rendement meeneemt, de toekomstige waardemutaties en de kosten voor onderhoud, verzekeringen, enzovoorts.” Er zit een omslagpunt in waarbij het aantrekkelijk kan zijn om naar box 2 te gaan. Daar wordt het vastgoed in de bv aangeslagen voor de vennootschapsbelasting en de inkomensbelasting. Dat begint gecombineerd bij 38,85 procent en kan, eveneens gecombineerd, oplopen tot 48,8 procent. Terwijl box 3 uitgaat van 32 procent in 2023, 33 procent in 2024 en 34 procent in 2025. “Nadeel bij box 2 is ook, als je het vastgoed weer naar privé wilt halen, dat je dan een heffing over je aanmerkelijk belang moet betalen.”

Open cv

De oplossing daarvoor zou de open commanditaire vennootschap kunnen zijn. Een open cv heeft één beherend vennoot en minimaal één commanditair vennoot. Arts: “In een scherp aangezet voorbeeld: als je de beherend vennootschap voor 0,01 procent eigenaar zou maken, dan beperk je het deel van de waarde van het vastgoed waar je overdrachtsbelasting voor moet betalen. Als privépersoon met 99,99 procent hoef je dan in theorie geen overdrachtsbelasting te betalen. Naar verwachting komt er een overgangsregeling die zegt dat je alsnog de open cv naar een bv moet brengen. Deze structuur heeft dus de nodige voetangels en wij staan er daarom terughoudend tegenover. Vooroverleg met de fiscus is dan altijd aan de orde”

Werkelijke rendementen

Uiteindelijk wil de politiek naar belasting over werkelijke rendementen, maar het is niet eenvoudig te zeggen wat dat dan exact betekent in de praktijk. En het is de vraag of de Belastingdienst zo’n regeling wel kan uitvoeren. Arts: “Staatssecretaris Marnix van Rij heeft dan ook op de pauzeknop gedrukt. We gaan 2026 niet halen, zei hij. Hooguit 2027. Maar ik heb zelfs daar mijn twijfels bij. Als je werkelijk rendement als uitgangspunt neemt, betekent dat ook dat de overheidsinkomsten gaan fluctueren. Daarnaast: betaalt de overheid dan ook geld terug als je een slecht beursjaar hebt gehad? Dat lijkt me niet.” Arts verwacht in elk geval dat er met Prinsjesdag meer duidelijkheid komt over het huidige systeem, over hoe de staatssecretaris tegemoetkomt aan de bezwaren over box 3 en hoe de politiek kijkt naar werkelijk rendement in de toekomst. Arts zegt tot slot aan het adres van de meer dan tweehonderd kijkers: “Daar gaan we het dan zeker over hebben tijdens onze fysieke bijeenkomst op 26 september in het Evoluon in Eindhoven.”