5 Do's & Don'ts in het huidige vastgoedrekenen

[2011-11-16 11:25:48]

Walter Jongenelis QC. schreef:

Leuk om weer een goed artikel te lezen van een professional die zijn vak begrijpt. Al hetgeen hier is beschreven is zo juist en vaak slaat men in de praktijk juist bij de bedrijfswaardecalculaties de plank volslagen mis door het hanteren van niet realistische uitgangspunten bij de bedrijfswaardecalculatie. Zelf ben ik gespecialiseerd als proactieve interimcontroller voor de vastgoedsector en daarbij is het maken van van de diverse Cw berekeningen voor het vastgoed van woningen, projecten etc. een van de regelmatig terugkerende activiteiten. Vaak wordt ik geconfronteerd met niet goede calculaties door juist de hantering van verkeerde uitgangspunten voor de bedrijfscalculaties waarbij deze onjuiste calculaties voor tal van doeleinden worden gebruikt. Hiermee worden enorme verliezen geleden als je het niet juist doet doordat de beslissingnemers op onjuiste gegevens hun beslissingen nemen om vastgoed af te stoten, wel of niet te ontwikkelen etc.

Vaak is dit het gevolg van het feit dat degenen die met bijvoorbeeld de excelsheet werken die ooit in het verleden is gemaakt met iemand met iets meer kennis op dit gebied dan de huidige gebruikers deze sheet vullen met een enkele variabele en voorts zich niet echt verdiepen of mogen verdiepen in de uitgangspunten die gehanteerd worden in de berekeningstool.

Het komt dan ook regelmatig voor dat als je praat over de waarde van een project dat boekwaarde, actuelewaarde WSW, actuele waarde (realistisch), OZB-waarde, vervangingswaarde, verkoopwaarde en aankoopwaarde enorme verschillen geven. Voor investeringsbeslissingen, verkoopbeslissingen en belangrijke zaken waarbij het echt aankomt op het doen van transacties kunnen kleine verschillen al leiden tot enorme verschillen omdat een corporatie meestal praat over honderden of duizenden huureenheden en of koopeenheden.

De waardering van onroerend goed in OHW-projecten in de vastgoedsector en grondontwikkeling is vaak een zorgenkindje en door de complexiteit niet iets wat je even als invulroutine moet doen doch verdient een kritische toets op zijn tijd door bij voorkeur externe deskundigen. Het gaat vooral om doen we de goede dingen en doen we de dingen goed en begrijpen we nog waar we mee bezig zijn.

Vaak wordt ik gevraagd waarin een proactieve controller zich onderscheid van een gewone controller. Een proactieve interimconroller onderscheidt zich in de praktijk doordat hij / zij verder kijkt naar cijfers achter de cijfers, uitgangspunten van beleid, processen, variabelen in calculaties etc. en de toets met de realiteit van het moment en de verwachte toekomst en is bereid hierover kritisch en helder te communiceren en duidelijk te maken welke risico's er zitten aan de verschillende calculatiemethoden die worden gehanteerd en de gehanteerde uitgangspunten. Vaak is het zo dat de normale controllers hiertoe in de eigen organisatie geen kans krijgen omdat door tijdsdruk andere prioriteiten worden gesteld, het management de behoefte hiertoe niet voelt of soms ook omdat zij eigenlijk een assistent controllerfunctie vervullen en of de kennis ontberen.

Gelukkig is er de laatste jaren binnen de vastgoedwereld veel ten positieve veranderd en is er ook steeds meer aandacht voor deze problematiek gekomen. Veel organisaties kampen echter nog met de oude modellen van voorgangers van jaren terug of gebruiken modellen die eigenlijk niet passend zijn bij de aard van het vastgoed met onjuiste parameters. Als men niets verkoopt tegen te lage waarde valt de schade nog mee maar er zijn ook veel vastgoedorganisaties waar als gevolg van onkunde in het verleden op dit gebied handelingen zijn verricht die schadelijk zijn geweest voor die organisaties.

Helaas wordt een positief kritische instelling niet altijd gewaardeerd omdat dit zeker indien projecten in een ontwikkelstatus zijn of nog alleen in voorbereiding de projectontwikkelaars graag de winstgevendheid willen aantonen van hun projecten en daarbij voor hun calculaties uitgaan van verwachtingen die op papier die winstgevendheid aantonen. Juist door dit soort calculatiemissers lopen de grote bouwprojecten enorm uit de hand. Een project begroot op 100 miljoen blijkt vaak 150 miljoen of meer te worden.

Ik hoop dat meer waardering komt voor het belang van de controllerfunctie binnen vastgoedorganisaties en de noodzaak om het ook mogelijk te maken voor de reeds aanwezige controllers in naam om hun vak als proactief controller binnen hun eigen organisaties meer invulling te geven daarbij regelmatig ondersteund door externe professionals op dit gebied. Mvg

Walter Jongenelis QC.

Applicontrol Controllerservice